房地产项目之控制型非保险转移
2008-8-12 11:52:16 作者：网友 |
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控制型非保险转移
房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动；二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是允许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少<134>。
房地产项目风险的非保险转移能够将开发商的风险转移给其他经济单位，但其应用具有较大的局限性，主要是要求开发商和被转移方之间的损失必须可以清楚划分且被转移方愿意承担该风险并且能够通过某种有效措施对该风险进行控制，否则双方就无法评估各自可能的风险损失和风险收益，从而使得风险的转移不能实现。另外，房地产项目风险的非保险转移还要受法律与情理的双重约束，而且，风险转移对开发商来说是要付出一定的代价并可能因此引发新的风险，同时其成本必须低于其他风险防范与处理措施。在房地产项目实践活动中，风险的非保险转移方式主要有：合同转移、担保转移和期货转移。
(1)房地产项目风险合同转移
房地产项目风险合同转移是指房地产开发商通过变更、修改、承诺、签订各种合同条款，将相关风险的财务负担和法律责任转移给其他经济单位承担。在房地产开发过程中，开发商常采用的转移风险的合同形有商品房预租预售合同、房屋租赁合同和商品房出售合同等。
①商品房预租预售合同。在房地产开发项目入伙前，为消除由于市场发生变化而导致工程竣工后可能找不到承租者或购房者的风险，或避免租金、售价可能下跌的风险，房地产开发商可以通过商品房预租预售合同，以在价格上进行一定程度的让利为代价，将上述风险转移给租户或住户。
②房屋租赁合同。房地产开发商通过房屋租赁合同，将房地产交给承租人使用，这样，开发商不仅可以保留对房地产的所有权，按期收回稳定的租金，而且将使用过程中的各种各样可能的风险都转移给了承租人。
③商品房出售合同。房地产开发商通过商品房出售合同可以将与房地产所有权有关的风险都转移给新的所有者。例如，开发商将某建筑物出卖，便可将与该建筑物有关的风险转移出去，以后所发生的损失如火灾、贬值等都与原开发商无关了。
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文章来源：中国项目管理资源网
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