房地产项目之风险自担
2008-8-12 11:56:48 作者：网友 |
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风险自担
房地产项目风险自担是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。风险自担是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自担还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。风险自担分为两大类：一是消极的或非计划性的风险自担。二是积极的或计划性的风险自担。由于非计划的风险自担是消极的被动承担，对房地产开发商来说属无奈之举，本文不做详细的研究，重点分析和研究房地产项目中的计划性风险自担。在房地产项目过程中，计划性风险自担的具体措施有风险损失摊入成本、风险自保、借款补偿风险损失和专属保险四种。
(1)风险损失摊入成本
风险损失摊入成本是指房地产开发商在风险损失事件发生后，将这种意外的风险损失计入企业当期损益的一种风险处理方法，即将其计入短期(通常为3个月)的现金流通中。这种方法的优点是房地产开发商在风险损失发生前无需支付任何费用，仅在损失发生后按实际损失额做出补偿，通常只适用于处理那些损失概率高但损失程度较小的风险。房地产开发商将风险损失摊入成本的能力，即其能吸收的损失或损失积累的规模，取决于企业现金流通的余额加上可变现的准备金或短期借款的额度。风险损失摊入成本方法的运用取决于企业现金准备的数额，这与尽可能减少现金空置、最大限度发挥资金使用效率的目标相矛盾，因为在企业账面上保留大量闲置的资金并不能使企业产生效益，这就使得房地产开发商往往不愿将大量资金闲置在账面上，于是，企业在财务上对风险损失进行补偿的能力常常受到限制。而且，风险损失后的补偿，必然导致企业的流动资金减少，而这有可能对企业产生不利。当然，并非所有的风险损失都必须立即全额支付，房地产开发商可以把风险损失分散在一两个月的现金预算之间进行摊入。
(2)风险自保基金
风险自保基金是指房地产开发商在通过对其所面临风险进行识别和对发生概率、损失范围和损失程度衡量后，根据企业自身的财务能力，预先从企业自有资金中提取一笔基金用以弥补风险事故所致损失的一种计划性风险自担。通常，这种方法可用于处理那些可能引起较大损失，而这一损失又无法直接摊入经营成本的风险。
房地产开发商采用风险自保的风险管理措施既有其优点又存在缺点，优点是：节省保险费，稳定企业经营，享受自保基金的项目收益和理赔迅速等；缺点是：基金规模受限制，当自保资金累积之初发生超过累积基金的巨大损失时，需以其他资金弥补，而可能产生使开发企业资金周转困难。另外，按现行规定，意外损失基金只能是从企业税后利润中提取，而企业保险费则可以列入成本开支范围，即意外损失基金的计提得不到税收减免，增加了开发企业税负。
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文章来源：中国项目管理资源网
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