2、前期策划：有了项目，干什么，怎么干？这就是策划部门的工作范畴了。它所需要做的就是市场调研和诸多定位，如产品定位、客户群定位、户型定位、外立面定位、景观环境定位、装修价值定位、销售价格定位、物业服务定位等等。涉及到的有建筑学、市场学、营销学、风水学、美学、艺术学、金融学和其他很多综合知识和灵活的头脑，才能胜任这项极负挑战性的工作。
3、营销部门：所有企业的回款呀、利润比率呀，全靠这个部门来实现了，这是总经理的小宝贝儿，揣在怀里怕捂着，含在嘴里怕碰着。你想这个部门的经理容易呀？营销学、管理学、心理学、资本运做知识等等，是这个经理必须具备的。每天哄着售楼员，还要哄着经理，楼盘一个连不上趟，噌----跳槽了。
以上三个部门是相互配合来操作项目的。三个部门里还可以分支，看你操作的企业有多大规模了。
（二）执行系统，工程管理、物业管理
1、工程管理（项目管理）：这个行业不是单纯的技术部门，它也是一个非常科学的系统。从施工方案到现场组织分析，从采购到库存到使用，从砖瓦水泥到微电子，从人员管理到技术管理，从内部管理到部门之间到甲乙方之间的配合，从招标开始到质检验收，没有企业管理、工程管理、技术管理、成本管理和关系学、逻辑学、公关学、厚黑学等的很多知识和经验是不能出任这个经理的。不客气的说，现在这个职位上的大多数人是混饭吃的。做这个经理最大的难点是“拒腐蚀永不沾”，这也是使老板抓耳挠腮的问题。目前，最好的办法就是项目管理制，让人们拿在明处。
2、物业管理：人们说，这个行业是做品牌的，但是这么多年来，我还没有看到所谓的品牌物业。价值服务和服务价值，是业主与物业永远打不完的仗。原因是：向不买服务的人提供了服务，向不需要服务的人推荐了服务。解决这个关系，是这个行业需要琢磨的关键问题。目前能够解决的方法就是推出等级服务，小区里的免费服务有哪些，不同层次的收费服务有什么，等等。
这两个部门经常与销售部发生摩擦，原因是设计变更与维修，交房与退房产生的问题。
综上所述，我们可以看出，房地产行业是一个需要细致的操作流程和充分的内部整和的行业。
那么，房地产操作系统在其操作过程中，从拿到地至销售完成，一般一年到一年半就操作完成了，剩下的就是执行系统在盖房子了。所以，一般的房地产开发企业同时操作三个到四个项目是正常的。大型集团化企业实行项目公司管理的强矩阵体制，可以同时运做多个项目甚至几十个项目。这种做法既防范了风险，又可以充分利用有限的资源，达到企业效益的最大化，当然这必须成立内部银行，统筹使用企业资金。
说起企业效益的最大化，实是让人哭笑不得。有的企业要求项目回报率的利润最大化，把个住宅小区搞成排排楼，容积率和建筑密度无限增大，甚至以容积率达到更高而炫耀自己，实不知其企业和个人的历史污点永远抹不掉了。真不知业障是何物啊。
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文章来源：中国项目管理资源网
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