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略论房地产行业的招标、采购管理(4)

2006/8/7 14:08:22 |  11298次阅读 |  来源:网友转载   【已有0条评论】发表评论

2、多项组合与分解

 

招标的方法对于结果而言,重要性是不言而喻的。有时候需要组合,有时候却需要分解:

 

1) 同一种产品的批量采购

对同一种产品而言,其结构越复杂、货值越大,批量的成本降低就越大。但是,这也要根据具体产品而论。象配电箱类产品,标准化程度高,成本降低幅度小,就宜建立供应商伙伴关系,分批采购;而象电梯类产品,有一定定制化情况,自然是批量越大越好。在采购的时候,就要想办法一次签合同,分批供货。对于价格波动幅度大的产品,如果供货周期长,经济采购量还要充分考虑价格波动情况。

 

2) 同一系统产品的组合

对于象信息化产品这样的系统性强的产品而言,在某种程度上挑选合适的系统集成商比分项购买更加有效。比方说,你要买一批散件来组装一台电脑也许还不如买一台整机划算。再比如全装修房,单纯从某种建材而言,数量并不是很多,但总金额却很大。分项购买也许还不如与建材超市直接谈判更好、效率更高。目前建材超市百安居已经和深圳市万科房地产有限公司、广州市合生创展、珠江投资、上海腹地集团等房地产开发商签订了合作协议,今后,这些房产商在其开发的房地产楼盘装修工程中,将集中向百安居采购所需的装饰建筑材料,百安居在广州已经和星艺、珠江等多家装修公司完成了整合,由百安居承接的精装修房,将全部使用百安居自己商场里销售的材料,此外,百安居还将为消费者提供售后保修、维护等服务。这将使装修房的成本降低约10%15%, 从而大大提高产品的价格竞争力。

 

3) 多个供应商的产品分解

 

在特定的情况下,分解可能更有效。如果单一的供应商无法满足产量、工期等的要求,指定供应商的供应商是降低成本、保证质量的不二法门。这从另外一个角度讲也是组合。比如工程需要4家门窗厂,每一家门窗厂和型材、玻璃厂、五金件厂谈判的能力都没有业主谈判更有利(因为业主的采购量是单一厂家采购量的4倍)。对于保温系统可以指定保温板,如果采用实木地板可以指定进口板材,面层等等。这样,虽然采购部门的工作量大大增加,但效果也是很明显的。

 

3、联合采购

项目联合采购是一种更高层面的多项组合。对于标准化程度较高的产品如水泥、砌块、预制桩、配电箱等实行采购联盟,也可以大幅度降低成本。原先,这种采购联盟只有在产权、股权关系紧密的企业才有。现在,在没有股权纽带的企业中也出现了此种形式。03年,北京富力城与建外SOHO规模空前的联合招标正式启动,两个项目联合招标金额达80亿元人民币,内容涉及土建、材料、装饰、水电等百余个领域、千余种产品,其中富力城项目45亿元,建外SOHO项目35亿元。据悉,此次联合招标金额之高、规模之大在北京乃至国内房地产界尚属首次。富力城总经理谢强将联合招标称为“双赢的选择”,由于两个项目总建筑面积近210万平方米,其中富力城为139万平方米,建外SOHO为70万平方米,联合招标能够充分发挥规模优势,大大降低采购成本。

    这种“双赢”的真正效果目前还难以预测,象万科发起的“中城房网”聚集了全国20余家著名企业,联合采购却一直无法实施,但它无疑是未来房地产行业的一种趋势。

 

4、后向一体化

后向一体化可以大幅度降低成本。广东碧桂园

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