【摘要】 文章介绍了业务流程再造的基本内涵,并就房地产项目的投资决策分析流程进行重点研究,对房地产项目的投资决策分析流程进行了重新构建。
业务流程再造(ＢｕｓｉｎｅｓｓＰｒｏｃｅｓｓＲｅｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ)是以企业长期发展战略需要为出发点,以价值增值流程(使客户满意的任务组合)的再设计为中心,强调打破传统的职能部门界限,提倡组织改进、员工授权、顾客导向及正确运用信息技术,建立合理业务流程,以达到企业动态适应竞争加剧和环境变化的目的的一系列管理活动。
企业长期可持续发展的战略需要是实施ＢＰＲ的根本动力,Ｄａｖｅｎｐｏｒｔ曾指出:“流程必须在企业战略范围之内,以未来的理想模式为指导。只有一个明确的战略,才能提供流程再造的内容和实现它的动机,否则,企业组织是不可能在没有明确方向的情况下,完成彻底的改变的。”(ＴｈｏｍａｓＨ.Ｄａｖｅｎｐｏｒｔ,ＰｒｏｃｅｓｓＩｎｎｏｖａｔｉｏｎ:ＲｅｅｇｉｎｅｅｒｉｎｇＷｏｒｋＴｈｒｏｕｇｈＩｎ ｆｏｒｍａｔｉｏｎＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ)
具体而言,ＢＰＲ借助了工业工程技术、运筹学、系统科学与工程技术、管理科学、信息技术等多项现代社会人文科技手段,从业务流程、组织结构和企业文化等方面对企业进行系统重构。
在传统劳动分工的影响下,作业流程被分割成各种简单的任务,并根据任务组成各个职能管理部门,经理们将精力集中于本部门个别任务效率的提高上,而忽视了企业整体目标,即以最快的速度满足顾客不断变化的需求。对企业进行业务流程再造实际上是系统思想在再造企业业务流程过程中的具体实施,它强调整体全局的最优而不是单个环节或作业任务的最优。
综上所述,ＢＰＲ和其他管理思想、技术一样,是一种优化的方法,是一种对工作进行优化的思想和技术。
由于房地产项目投资金额巨大,一旦错了第一步,那就满盘皆输,因此说,就房地产项目投资开发整个流程来看,这第一步投资决策环节无疑是重中之重。这一流程若出现问题,发生了决策失误,那么其他流程运作越有效率,可能会给项目和公司带来越大的损失。
房地产投资决策分析是目前大多中国房地产企业经营运作中的“瓶颈”环节,从近几年我国房地产业的发展历程来看,许多房地产开发项目并不完全是因为一些偶然的原因才滞销和亏本的,而是从一开始就是没有市场的,是注定要失败的。很多企业在做投资决策分析时凭直观的市场感觉或几个人的意见为依据进行投资选择,具有极大的市场盲目性。即使比较重视市场的一些企业,采用也是一种在已定开发地块和内容后的反证法。在这种情况下的投资分析论证往往会犯“先入为主”的毛病,通常投资分析人员总是一味地从各个角度来描绘项目投资的美好前景,自始至终都在为了证明该项目是可行的,把项目的可行性研究当作了项目的“可批性”研究。
上述这些情况其实反映了房地产企业的项目投资决策分析流程出现了问题,因此本文拟就房地产项目投资决策分析流程所应涵盖的内容及运作模式作重点探讨分析,期望通过重新构建科学的投资决策流程来“演绎”出合理的投资决策方案。
1 建立有效的组织保障体系
目前很多房地产企业已经认识到投资决策工作的重要性,通常都设立了专门的职能部门如“投资发展部”或“投资策划部”等来解决项目的投资决策分析工作。而实际上,房地产投资决策的完成集中了多方面专业人才的集体智慧,是需要多种专业人才的协同作战,如它需要市场营销人员提供市场需求偏好;需要规划设计人员提供产品建议;需要工程技术人员提供实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员提供成本的预测;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测