房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。90年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面，使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。
究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但房地产投资者以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产项目开发可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可说，不重视前期房地产项目开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的重要原因。
一、影响房地产项目开发可行性研究质量的因素简析
1、理论指导上存在缺陷
目前指导我国可行性研究的指导文件是国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，特别是《房地产开发项目经济评价方法》的颁布执行，弥补了房地产开发项目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价的不足。但是，房地产开发项目经济评价，仅仅是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段之一，它强调的是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，如何在可行性研究中根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法，对房地产项目开发进行评价，缺乏明确的、可操作性的指导意见。有关可行性研究分析的理论书籍包括《办法》中都较为模式化、简单化地介绍市场预测和项目策划等工作的理论和方法，但具体在可行性报告中如何分析和评价，缺乏理论指导。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、系统的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标，在《房地产开发项目经济评价方法》颁布前，参照的是《建设项目经济评价方法与参数》中的经济评价指标。由于房地产开发项目有着许多与一般工业建设项目不同的特点，无法直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，编制人员只能根据理解，有选择地计算评价指标，而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显，这是相当一段时间可行性研究流于形式、质量低下的一个重要原因。
由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区：①对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性。试想市场预测和项目策划这一根基不稳固，在此基础之上的可行性分析又将会怎样?②有些数据的采集和处理，包括测算好象已在静态基础上考虑了动态，但实际上没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、租售价格和政策等因素的变化；③可行性研究报告侧重于定量分析、根据各种公式、模式下的“精算”结果作判断。但纯定量论证分析法并不能满足可行性研究为决策提供科学依据的客观要求，其往往只注重决策结果的财务经济可行性，忽视了定性分析。
2、项目投资决策者的行为特征
房地产开发项目的投
项目经理胜任力免费测评PMQ上线啦！快来测测你排多少名吧~
http://www.leadge.com/pmqhd/index.html
