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简析房地产开发项目的风险管理控制

2012/7/12 16:20:08 |  4346次阅读 |  来源:网友转载   【已有0条评论】发表评论

1.什么是风险

风险是一种不确定的事件或条件,一旦发生,就会对项目目标产生积极或消极的影响。项目风险源于任何项目中都存在的不确定性。     房地产开发项目的风险,实际上是房地产开发企业实施项目开发过程中固有的风险,即项目开发的实际结果与计划结果的变化程度,变化程度越大所谓的风险就越大。

2. 房地产开发项目风险的来源识别

在现在的经济大环境中,房地产项目开发风险主要源于房地产开发企业自身的管理水平不高、预测市场能力不强、组织协调能力和专业技术水平不高的失误、不科学决策形成的风险以及开发项目所有参与各方造成的风险,表现在以下几个方面:
   1)开发项目的市场定位风险。项目开发过程中最大的风险就是决策风险,市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位。一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险,从某种程度上讲,其结果也是不可控制风险。

2)项目的资金支付能力风险。由于企业对开发项目的自有资金、资金筹措和融资能力估计过高,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制由于突发性事件造成严重失控、意外因素过多等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险,这些属于可控制风险。
   3)开发项目的质量风险。在设计阶段,由于设计人员的设计错误或开发企业向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题。在施工阶段,开发企业管理人员、监理单位监理人员、施工单位管理人员等对设计知识认识有重大错误,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险,这些属于可控制风险。
    4)项目的履约能力风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦,这些属于可控制风险。

5)开发项目的 “创新”风险。由于当前的经济大环境,最合理使用项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件下,要使企业能够持续稳步发展,追求最大利润,获得既定利益是非常有必要的。

这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身就是有风险的,这种风险属于可控风险。
   6)开发项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。这种风险是不可控风险,属于高风险。

3.房地产开发项目的风险管理

开发项目风险管理是通过风险管理规划、风险识别、风险分析、风险应对规划和风险监控,并在此基础上优化组合各种风险管理技术,对风险实施有效控制和妥善处理风险导

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