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浅谈房地产项目中计划管理的特点

2012/8/29 14:14:43 |  2930次阅读 |  来源:网友转载   【已有0条评论】发表评论

计划管理工作是在现代企业经营管理中非常重要的一环,房地产项目的计划管理和其他行业的计划管理相比,有一些什么特点呢?下面,我们一起来探讨一下:

相较于其他生产经营活动,房地产生产具有产品的唯一性,生产过程不可重复性,生产场所的露天性,生产人员的流动性,生产时间跨年度的延展性,生产因素的复杂性,生产涉及单位的广泛性等等特点。因此,房地产项目计划管理的特点是由房地产生产活动的特点决定的。每一个房地产项目中,楼盘均是唯一的,因为每个项目的地段、地形地貌、周边环境都是独一无二的,甚至政策管理环境也有差别,所以针对每一个项目具体情况必须委托设计院进行单独的设计,故而每个楼盘就有了它的唯一性了。正是基于上面这个特点,每个项目的设计不一样,那么它的建筑施工生产过程也肯定不一样,每次都必须制定有针对性的施工组织设计方案,因此它的每次生产过程也是不可重复的。
   因此,我们在进行房地产计划编制的时候,首先,就要坚持其科学性、合理性、前瞻性。楼盘是建在土地上,不可移动,所以它的生产过程必须在露天进行就很容易理解。房地产项目管理工程施工均是以外包的形式进行,因此它的生产工人也是项目为单位进行承包生产,必然导致工人在本工种工作完成后流动到其他项目,造成房地产项目的生产人力要素流动频繁。
    现在,一个房地产项目的完成过程极其繁复,从可行性研究、立项、地勘、设计、报建、招标、施工、销售、竣工验收、交房办证,一切搞下来,基本要两、三年,所以每个项目的完成肯定是要跨年度才能实现。其施工过程中的单位就有几十家,加上审批单位就更多了,其间涉及到设计、施工、勘探、材料供应、机械设备等各种生产单位,其上下游企业牵涉面更广。由上述房地产生产的复杂特点也决定了其计划工作的复杂,其干扰计划实现的因素也更多,例如,它露天生产就受制天气影响,报建就必然受到几十个部门人为因素的制约,跨年度必然受制于市场、宏观政策的变化等等。
    其次,房地产计划在具体编制、实际操作过程中,我认为其应该有一定的弹性,综合考虑其涉及到的各项因素影响,作为一个系统工程全面考虑,保证其可行性。其弹性主要考虑到一些因素在实施过程中出现的概率,例如:在计划中雨天出现的概率而影响施工工期的可能,在未来政策因素影响房地产销售走势而导致回款减缓的可能等等。这个弹性度的考量,就靠企业平时开发数据的积累而建立的模型,制定可操作的计划,使计划的实现成为一个大概率事件。
    另外,我们应地产计划过程管理中实行动态管理房,房地产项目中计划管理的最终目标就是项目成功。所以,通过调整预案,一些过程目标的赶前,变动工作节奏,使关键点目标顺利实现,从而实现最终计划目标,是可行的(作者:王刚


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