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房地产项目管理概述

2012/8/30 10:14:53 |  3558次阅读 |  来源:网友转载   【已有0条评论】发表评论

房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的,而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导的。可见,房地产商的所有项目都是围绕公司的愿景、使命及战略而展开的。那么,如何才能高效地完成一系列项目而使公司的愿景、使命及战略得以实现呢?答案是——现代项目管理。
  现代项目管理的核心思想是相关利益者“都”满意,如客户、员工、公司、供应商、承建商、政府等。而实现上述目标的关键是团队绩效与项目经理的大局观、沟通协调能力以及处理各种冲突的能力。

房地产项目产业链很长,包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下,可以划分为准备、施工和经营三个阶段。

前期的准备阶段,主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续;工程建设阶段,是指房地产开发项目从列入年度施工计划起,到客户可以住用程度的过程;房地产经营,是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。
   项目的生命周期可以分为四大阶段,即概念阶段、规划阶段、实施阶段及结束阶段,项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。
   概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备实施阶段是按计划启动实施项目工作结束阶段是项目结束的有关工作当然,项目的各个阶段没有严格地分开,在执行时经常是交叉进行的。
下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段主要工作内容。
一、 概念阶段
1根据公司的整体战略规划选定项目(公司高、中层参与),然后,由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。
2请相关专家、学者对项目进行评估与论证(确定风险等级、进行资源测算等),提出项目建议书。
3通过公司决策层批准进入下一阶段。
   本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。
二、 规划阶段
1. 确定项目总负责人(重点项目)。
2. 确定项目经理。
3. 确定项目组主要成员。
4. 确认项目的有效性(项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估)
5. 提出项目概要报告(营销、物业等机构参与)。
6. 通过公司决策层批准进入下一阶段。
   本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通,使双方思想基本达成一致,然后对项目的有效性进行论证。
三、 实施阶段
1. 建立项目组织。
2. 取得土地使用权(可以在第一、二阶段)。
3. 制订项目计划(专业性、可行性)。
4. 通过项目(规划)设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。
5. 通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查(协调贯穿整个项目实施过程)。
6. 合同管理(质量、费用、进度、范围、安全等控制)。
7. 项目销售(严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等)。
8. 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。
    本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标(优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证)、搞好与

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