实1～2个较优的初步投资方案,比如“在Ａ地块上开发约×××平方米的高档住宅”或“在Ｂ地块上开发约×××平方米的高级写字楼”等。在完成了上述工作后,下一步就应该对初步投资方案进行深入的分析与比选。
2.3 项目的系统分析
“决策分析小组”在完成前两步工作后,就应该针对不同的初步投资方案进行系统的项目策划分析,以形成和优选出比较具体的项目开发经营方案。这阶段的工作主要包括以下内容:
项目功能分析
这是在项目战略定位的基础上,对建筑产品进行细化的定位,包括建筑风格、整体规划要求、楼型套型种类配比、建筑绿地与建筑景观以及高科技在产品中的应用等。这一过程实际上就是“决策分析小组”根据调查分析的结果,提出了产品要求的建议书,显然这一阶段是需要前文所述的多种专业人才的介入。一直以来,房地产企业对这一环节没能足够重视,没有建立有效的“决策分析小组”,往往开发商在提出粗略的投资意图后,就把产品内容确定具体工作交由设计院来完成,结果设计出来的产品不一定能满足市场要求。
房地产项目开发时机分析
这主要考虑开发完成后的市场前景,再倒推出应获取开发场地与开发建设的时机,并充分估计办理前期手续和征地拆迁难度等因素对开发进度的影响。大型房地产项目可考虑分期开发(滚动开发)。
房地产开发项目合作方式的分析
主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度,并从分散风险的角度出发,对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发方式进行选择。
房地产项目融资方式与资金结构分析
主要是结合项目开发合作方式设计资金结构,确定合作各方在项目资本金中所占的份额,并通过分析可能的资金来源和经营方式,对项目所需的短期或长期资金作出合理的安排。
房地产产品经营方式的分析
主要考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身经营能力及市场接受程度等,对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。
经过这一环节的系统分析,针对前几步完成后得出的1～2个初步投资方案,就形成多种具体开发经营方案,并进行初步的经济评价和综合评价,从中选择2～3个较优的具体方案。
2.4 项目评价和方案比选
这一阶段主要是对前面得出的几种方案作出最终选择,主要包括:具体项目的投资成本与费用估算、项目收入估算与资金筹措、财务评价与综合评价、项目的不确定性分析以及方案的比选,从而得出最能满足企业投资目标的项目投资方案。
2.5 规划设计方案的确定
一般认为,完成了前面四步工作,投资决策分析工作已经完成,“投资决策分析小组”使命也就完成。应该说,工作开展到这一步,公司战略层可以把工作重点逐步放到其他领域如融资渠道的选择等。但是“决策分析小组”工作还没有最终完成,因为前面的所有工作得到只是一种“想法”,如何把这种“想法”有效的转换成“产品”,这是很关键的一步。
规划设计人员是站在技术或艺术的角度,而业主是站在投资人的角度,这两者应该说有区别的。开发商委托的规划设计人员并不一定能够充分了解市场需求,也不一定能充分领会业主的投资意图,如何把投资意图有效传递给规划设计人员?“投资决策分析小组”无疑成为了最好的“桥梁”,因为它最了解整个项目的投资意图,可以和设计人员不断的交流与沟通,并审查设计方案是否充分贯彻了投资意图,从而确保最终设计出来的产品是投资者想要的产品。
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