对房地产开发可行性研究的思考

2006/11/28 8:51:04 | 8575次阅读 | 来源：网友转载【已有0条评论】发表评论

场上，不偏不倚。坚持科学性与客观性原则，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。

2、建立科学的评价指标体系

在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法，尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素，建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。经初步研究，房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。目前，在这套体系中，已有《房地产开发项目经济评价方法》、商品住宅性能评价、国家康居住宅示范小区等评价指标，可在此基础上，进一步建立、完善。其中，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、大市政配套、公共设施配套、交通等因素；设计方案评价指标考虑性能比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素；市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标；经济评价指标则考虑财务评价和综合评价，其中，财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性，风险预测等；综合评价从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。

3、加强咨询业的规范化

①以房地产估价机构改革为契机，逐步与国际接轨，建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍；改变编制可行性研究资质由计委审批的方式，由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围；把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴，房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。

②为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析，建立一支素质较高的从业队伍。一个项目的可行性研究小组，一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。

经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析，避免发生重大的偏差；社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导；市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况，来分析当前市场的状况，并与经济分析专家一起预测未来趋势；造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价格进行正确的估算；注册房地产估价师是研究小组的核心，他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识，对项目作出计算和总评价，编写可行性报告。

4、抓好市场调查和预测环节

了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式是房地产市场调查和预测的主要目的。在可行性研究的这个重要环节，应注意以下几点：

①在市场调查的准备阶段须明确市场调查的内容和目的，调查人员应在综合分析的基础上，对为什么要进行市场调查以及通过调查要解决哪些问题有一个明确的认识；拟订详细、周密的调查计划。

②在房地产市场调查中合理运用一些调查技术和技巧，在设计调查问卷时必须突出重点、适合消费者心理、便于资料加工和设置一定数量的过滤性问题。

③房地产预测应在市场调查的基础上，利用已获取的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析，对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断，为评价提供可靠的基础数据。

④在使用房地产预测方法时，应根据具体情况选取合适的预测方法，特别要重视定性分析方法的使用。定性方法主要是凭借个人特别是专家的知识、经验和分析能力来进行的，对于一些缺乏信息资料、或影响因素复杂又难以分清主次、或对主要影响因素难以进行定量分析的情况，使用定性分析方式是极为有效的。