业务开展。“投资决策分析小组”要本着独立、自主、负责的精神，同时小组成员之间应及时沟通联系。“总协调人”与“业务主管”此时要督促小组成员相互沟通，凝聚团队内的关系。其工作模式可用图 1 表示。
3 投资决策分析流程运作模式分析
房地产项目投资决策是建立在企业战略目标和市场需求的基础上产生的，是一个由粗到细的复杂流程。投资决策分析流程重新构建具体如下：
3.1 初步投资意向的选择
“决策分析小组”要根据企业上层发展战略的要求，利用已有的和搜集的信息资源，进行宏观区位分析、投资环境及市场状况总体分析，这一阶段主要是在国家、城市、区域的层次上进行，内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作充分了解和估计，并对市场进行初步细分。
在完成上述分析后，决策小组可采用“头脑风暴法”并借助专家力量来选择几种（一般可选 2~3 种）区位与投资类型的组合，此阶段可以不急于马上就确定一种投资方案，因为即使该方案最后被论证可行，也并不能说明它就是最优方案。另外，在这一阶段主要是要充分发挥“决策分析小组”各成员的灵感、经验和直觉，对每一种投资方案的细节不必过多考虑，可留在后续工作中逐步细化。这一阶段输出的结果一般是几种初步的意向方案，如“在 A 区位投资中档住宅”或“在 B区位投资高级写字楼”等。
3.2 地块选择与项目的战略定位
就 3.1 步所得出的每一种组合所处的区域并结合考虑土地的可得性、规划许可等边界限制条件，选定1~2 处具体地块进行分析，主要考虑的依据是该地块的交通、城市规划、土地取得的代价、拆迁安置的难度、基础设施的完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
在进行上述工作的同时，针对与具体地块及初步意向投
投资类型相关的房地产供求状况进行调查，如供给量、有效需求量、空置量和空置率、相关房地产的价格、租金、经营收入、开发成本及费用、开发和经营的税金种类及支付标准和时间等。其中供给量应包括已完成项目、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目以及预计它们投入市场的时间等。
通过上述的调查分析（包括第 3.1步），“决策分析小组”经过分析论证，确定 1~2 处具体地块，并研究具体地块上开发项目的战略定位，明确每一投资方案的开发用途、规模、档次以及锁定的目标市场等。在经过初步经济评价后，最终要落实 1~2 个较优的初步投资方案，比如“在 A 地块上开发约×××平方米的高档住宅”或“在 B 地块上开发约×××平方米的高级写字楼”等。在完成了上述工作后，下一步就应该对初步投资方案进行深入的分析与比选。
3.3 项目的系统分析
“决策分析小组”在完成前两步工作后，就应该针对不同的初步投资方案进行系统的项目策划分析，以形成和优选出比较具体的项目开发经营方案。这阶段的工作主要包括以下内容：
（1）项目功能分析。这是在项目战略定位的基础上，对建筑产品进行定位细化，包括建筑风格、整体规划要求、楼型套型种类配比、建筑绿地与建筑景观以及高科技应用等。这一过程实际上就是“决策分析小组”根据调查分析的结果，提出了产品要求的建议书，需要前述的多种专业人才的介入。
（2）房地产项目开发时机分析。这主要考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地与开发建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁难度等因素对开发进度的影响。大型房地产项目可考虑分期开发（滚动开发）。
（3）房地产开发项目合作方式的分析。主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从