子系统中涉及的众多数据,相互之间关系复杂,一些已清楚其逻辑关系,一些数据间有关系,但又不明确其相互关系,需要进一步研究。比如,宏观经济中的ＧＤＰ增长与房地产投资增长有正相关的关系,但ＧＤＰ增长与居住房地产项目投资和商业房地产项目投资到底有什么样的数量关系?ＧＤＰ增长与房地产投资结构有什么关系?这些数据关系都是错综复杂的。
(4)计算复杂
项目的经济评价涉及用静态评价、动态评价方法进行的经济分析;还包括盈亏平衡分析、临界点分析和敏感性分析等不确定性分析;需要输入大量的基础费用、收入估算数据;计算大量的评价指标,比如财务净现值、财务内部收益率、投资收益率、投资回收期等;采用多种分析方法,如现金流法、非现金流法等;计算非常复杂。
(5)可行性研究报告包括的内容多,相应的说明多、图、表多
比如:要对项目名称地址及相关单位、可行性研究依据、范围、结论,项目提出的背景和建设的必要性和可行性,投资的社会、经济、法律、自然环境,市场状况,设计方案,环境保护,资源供给,项目投资估算,项目评价,结论及建议进行文字描述;要插入经济评价指标表、经济状况数据表、各种城市情况表、项目情况表、市场情况表等等;要附上项目用地图、项目规划图、建筑设计方案图等。
3 信息技术在房地产项目可行性研究中的应用
根据房地产项目可行性研究的内容和特点,房地产投资项目可行性研究计算机辅助系统,应综合管理信息系统、网络技术、数据仓库和数据挖掘技术辅助进行房地产项目的可行性研究。
3.1系统的总体设计
整体系统设计为一个管理信息系统,可由三个子系统构成:房地产市场调查与分析子系统,项目经济评价子系统以及可行性研究报告生成子系统。这三个子系统主要处理房地产可行性研究中数据量大、计算难度高、图表多的市场分析、经济评价、报告生成的工作。
3.2功能分析
按可行性研究主要内容设计的三个子系统的功能为:
3.2.1市场调查与分析子系统
该子系统包括建立数据库、数据仓库,利用联机分析技术-ＯＬＡＰ进行数据分析,利用数据挖掘技术发现新的数据关系,以便进行市场分析、投资决策。该系统可存储、查询、比较、分析、挖掘、打印与项目投资有关的各种数据。
这些数据包括:国家、城市社会经济状况数据,城市土地、住房市场数据,目标客户、购房者、竞争楼盘项目、项目自身情况等数据。
此外,根据有关数据动态变化、要求不断更新的特点,可充分利用网络技术进行及时更新。现在互联网技术已经有了很大发展,相应的行业专业网站可以提供有关的房地产市场信息。针对这种情况,系统设计时可充分利用互联网技术,在市场调查与分析子系统中相应的位置设计与有关的网站链接、对相应的数据进行检索、查新的功能,以实现数据的及时更新。
3.2.2 房地产项目经济评价系统
该子系统包括项目管理,计算参数输入,项目方案的经济分析计算和不确定性分析,价格计算,辅助报表输出,基本报表输出,综合财务指标的图表输出。它按照可行性研究阶段性的特点,设置了在基础数据统一输入共享的基础上,提供了既能在方案和数据较少情况下的粗略经济评价、又能在方案和各种数据较充分情况下进行详细准确的经济评价。满足可行性研究阶段性特点的要求。
3.2.3 可行性研究
报告生成系统
根据房地产项目可行性研究的内容设计了模板库,建立其内容框架,可从前面的市场调查与分析系统和经济评价系统调入数据,也可在设计好的模板中输入数据进行进一步的修改,从项目的角度做到数据共享,形成一个完整的项目可行性研究报告生成系统。
3.3 系统集成通过以上分析,
将房地产项目可行性研究系统集成如图1所示。
4 结语
以上系统的构想是从房地产投资项目可行性研究的特点出发,为方便可行性研究人员快速、准确进行市场分析、经济评价、可行性研究报告的生成提供帮助,可以节省决策阶段的时间和费用,提高决策的准确,更好地进行科学决策。
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