房消费的需求。相反，随着国民收入水平的逐步提高，同时，在实行严格计划生育政策的情况下，居民住房支付能力在逐步上升，住房更新换代的欲望也越来越强烈。
房地产市场有效需求受到消费者实际购买力的限制。当消费者的购买能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少，相反，当消费者的购买能力由弱变强时，市场对房屋的有效需求就会增加。这就说明房地产的有效需求水平，是随着消费者实际购买力变化而变化的。因此，人均可支配收入决定了房地产的有效需求。
从表1可以看出，需求的价格弹性大于0，这说明住房需求随着房价的提高而提高，表明住房的财富效应在中国非常明显。
2.2房地产需求模式
现建立房地产需求模型，分析各种不同影响因素对房地产需求的影响程度.
经过对房地产需求量影响因素的分析，设定人口数量为X1、人均可支配收入为X2和住房价格为X3，作为自变量，房地产的需求量为Y，作为因变量。从而可以确定我国房地产需求量与人口的数量、人均可支配收入、住房价格的线性关系。1996-2003年房地产需求量及其影响因素资料见表2，通过建立多元线性回归模型，得出多元线性回归方程:
Y=-70 290.84+0.419 223 X1+6.723 391一3.298 109 X3
运用Eviews所得到的结果如表3，可以得到以下结论:一是F检验的结果为 254.4298，可见回归方程的效果是高度显著的。二是拟和优度的检验中R=0.990 877，说明此回归方程的拟和优度是很好的。三是房地产需求量的影响因素中人口数量X1、人均可支配收入X:与房地产需求量Y呈正相关，住房价格X:与房地产需求量Y呈负相关，其中，人均可支配收入对房地产需求量的影响最大，人口数量对房地产需求量的影响最小。
2.3房地产需求预测
根据表2提供的数据，用最小二乘法可以分别建立关于人口数量X1、人均可支配收入X2和住房价格X3 以时间 t 为变量的趋势方程：
X1=121 604.3+1 006.286t
X2=4 182.214+488.755 4t
X3=1 817.714+61.678 57t
根据上述方程,可以预测 2005~2007年的住宅房屋需求量，如表 4。
2.4 房地产结构需求预测
1997~2003 年房地产中不同用途房屋的需求资料如表 5，可以看出商品房所占的比重最高，占 70%；经济适用房所占的比重为 20%，用以满足中低收入者的需求。根据表 5 提供的数据，用最小二乘法可以分别建立商品房 Y1、别墅和高档公寓 Y2、经济适用房 Y3、办公楼Y4、商业性用房 Y5 及其他用房 Y6 以时间 t 为变量的趋势方程：
Y1=3 665.233+2 321.664t；Y2=-41.293 33+192.534 3t；Y3=683.088 0+631.442 0t；Y4=304.964 0+37.840 29t； Y5=196.199 3+313.565 4t；Y6=85.264 67+38.624 86t。
根据上述方程，可以预测2005~2007年的各类用途房屋的需求，如表 6。
3 所得到的启示
从上述的分析与预测中不难看出，在以后几年宏观经济局势走好的基础上，房屋需求仍然较为旺盛，房地产价格持续稳步上升。随着人均可支配收入的上升等原因，商品房、经济适用房在房地产的总需求中所占的比重有小幅上扬的趋势。
（1）在准确理解和把握中央宏观调控政策、抑制投资膨胀的基础上，要继续保护和扩大消费需求，住房消费需求是当前居民需求的热点，是扩大需求的主要内容，要继续培育和刺激房屋消费的有效需求，应该保持原有居民住房消费政策的连续性，在新出台的严禁炒作房地产政策中要避免影
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