何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程,存在着大量不确定风险因素,随着市场的成熟和饱和,增加了房地产投资的风险,通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。
在房地产开发的整个过程中,可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步,也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行,所面临的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性,投资者或者分析者要在城市规划条例,政府政策法规等约束条件下,根据房地产市场的供求现状及发展趋势,确定投资项目的用途、规模、类型,并对开发成本,需求量、售价等作出预测,这些预测面临着大量的不确定因素,所以风险性也是极大的。因此,可行性研究阶段对风险的评估,分析正确与否,将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
如何才能保证可行性研究的质量,使投资者作出正确的决策呢?笔者认为,政府有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观调控,在“审批”手续上加以规范,同时,可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施,以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然政府的严格管理和控制能对降低投资风险起到一定的作用,但是最终有效防范决策失误的关键还在于投资者自己。投资决策者们必须真正认识到可行性研究的重要性,减少投资失误,确保正确的投资方向。
2.加强投资环境预测,选择最佳投资区位,加强市场调查研究,寻找投资良机
投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析:(1)地理位置,(2)交通、商贸状况及水电通达情况,(3)医院、学校、菜市场,(4)公园等娱乐休息场所,(5)城市未来发展趋势等。值得注意的是,不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征,必须分析从而作出决策目标的选择。如住宅投资要注意对地段、层高、位置、朝向的选择,交通是否便利,附近是否有大型超市、菜市场、学校、医院、治安是否良好等;写字楼则要位于城市金融、文化、商贸、政治中心区,各种机构相对集中区域,交通便利;而商铺要考虑地段的潜值,交通条件,商业氛围, 市场状况等。除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响,即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许现在区位不理想,但项目建成后由于环境的变化,城市的发展使该区位具有较高的增值潜力,倍受市场青睐。因此,在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。
建立市场监控信息体系,力争保持第一手资料的及时性和准确性。另外在分析研究市场资料过程中,还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响,及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上, 能不能满足消费市场的特殊要求,保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致,以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。
3.关注政策变动,认准投资方向
我国房地产起步较晚,市场不规范,与发达国家相比,其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的,而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化,特别是政府对房地产开发的态度,政策动态,如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究,既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向,较正确预
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