房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究

2008/7/11 9:45:10 | 7623次阅读 | 来源：网友转载【已有0条评论】发表评论

管理工作，从整体上提高企业竞争力。
    系统设计重点要解决三个方面的问题：
    一是案例采集及管理问题。该系统提出了解决交易实例数据库与估价信息需求之间矛盾的方法，即增加信息收集环节，通过制定统一标准，确保交易案例与估价对象在信息结构上的一致性；通过一定规则建立案例库，实现对案例的动态管理。
    二是评估流程问题。该系统以估价规范为依据，结合估价业务实际，力图进行基于估价规范和估价师经验的估价业务流程重组，通过结构化、程序化的估价流程设计，实现估价工作的科学化、规范化和智能化。
    三是市场价格走势问题。估价规范要求，运用市场比较法估价，应掌握正常房地产市场价格行情[1]。该系统在目前估价业务的基础上，增加市场价格走势分析环节，能方便及时的为估价人员提供评估支持。
2 系统结构及功能
2.1 系统框架
    围绕系统设计目标，本系统在结构上分为四个部分：案例库管理、项目评估支持、市场价格走势分析以及系统维护与帮助，系统框架及各部分关联如图1和图2所示。

2.2 系统主要功能及流程设计
    基于系统总体框架，依据功能设计原则，我们进行了详细的系统功能及流程设计，下面将首先探讨案例管理、评估流程及市场价格走势等部分的主要功能及流程设计。
2.2.1 案例管理
（1）案例录入信息的确定
    根据估价规范及估价实践，我们对案例录入信息进行了详细的分解与归类，力求实现对案例特征描述的完整性以及标准化。案例录入信息如表1所示。这些信息中包括定性和定量的，对于定性因素，给出了相应的文字性描述，并通过制定统一标准进行量化。
               表1 案例录入信息表

录入阶段

信息类别

录入内容

一次录入

基本信息

名称、地址、地段等级、成交用途、交易时间、交易金额、付款方式、价格类型、货币类型、区位、交易类型、交易甲方、交易乙方、交易情况、土地类别、建筑面积、使用面积、公摊面积、建成时间、产权状况、位置简图、平面简图、土地使用权年限、建筑面积、入库人员、入库时间、案例来源、审查人、审查时间、审查意见等

二次录入

修正信息

区域因素：商服繁华程度、交通状况、公共服务配套、基础设施等

个别因素：土地形状、土地使用程度、建筑物设施设备、建筑物新旧程度、装修、朝向等

    说明：区域因素和个别因素录入时进行了详细的信息分解，如对区域因素中的交通状况从道路功能、道路宽度、道路网密度、距对外交通设施的距离、公交状况等方面进行量化和描述。
（2）案例录入
    现场采集的案例入库时，录入案例区位、成交用途、交易时间及案例处理所需信息后，系统执行案例校核功能，即根据区位、用途、交易时间在市场价格走势分析模块中查询市场价格走势值，据此计算该案例交易单价与价格走势值的偏离度，并判断是否在给定的偏离度范围内，若不在范围内，则发出校核警示，并提供相应处理措施；若在偏离度范围内，则进入下一个处理过程。案例入库时的校核能有效保证录入案例为正常交易案例，从而控制案例修正幅度。
    校核完毕后，系统按案例名称、地址等属性检查是否存在同一案例重复录入现象，并进入相应处理流程。为保证案例录入信息的准确性，系统提供二次录入功能。案例信息全部录入后，系统自动进行案例编号处理，案例入库完成，并提示是否录入下一个案例。
案例录入流程如图3所示。