房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究

2008/7/11 9:45:10 | 6714次阅读 | 来源：网友转载【已有0条评论】发表评论

按此在新窗口浏览图片定期统计案例库中交易时间在2年以内的案例数n和2年以前的案例数占总案例数的百分率p，登录系统后显示n和p值，提示是否进行案例库更新。
② 估价人员在估价流程中进行可比实例筛选时，发现可比实例少于3个，估价人员将信息要求提交，相关人员根据估价人员的具体需要进行交易实例的采集和入库。
    在房地产市场充分发育，交易资料相当丰富的时候，所建立的案例库还应能与其他机构如房地产交易中心的数据库进行接口，通过一定形式的信息转换，直接获取交易实例。
2.2.2 案例评估
（1）可比案例选择
    为了解决可比案例选择问题，根据信息的不同特征，设计了可比案例的二次筛选机制。一次筛选保证案例的可比性，其筛选因素为强制条件，即估价规范的要求。二次筛选提高案例的可比性，筛选因素包括强制条件的细分因素、需要单独调整的因素以及修正频率较高的因素，其基本特征是“不满足也行，满足更好”。二次筛选因素可以保留扩展性，根据数据库的不同阶段，相应增加筛选内容。上述筛选因素如表2所示。
           表2 案例筛选因素分类表

因素类别	因素名称
一次筛选因素（估价规范要求^[1]）	用途(u₁)、建筑结构(u₂)、交易时间(u₃)、地段等级(u₄)
二次筛选因素	用途细分(u_1i)、结构细分(u_2i)、交易类型(u₅)、土地性质(u₆)、土地取得方式(u₇)、建筑物成新(u₈)、建筑物装修(u₉)、建筑物朝向(u₁₀)、建筑质量(u₁₁)（i =1,2,…n）

    注：细分因素是指因素的更深层次划分，如建筑结构u2细分为：u21=砖混一等、u22=砖混二等、u23=砖木一等、u24=砖木二等、u25=砖木三等。
    一次筛选条件T1= u1∩u2∩u3∩u4;二次筛选条件T2= u1i∪u2i∪u5∪u6∪u7∪…∪un。具体筛选过程是：一次按T1筛选出符合条件的案例，其中u3和u4的取值根据实际情况可进行一定范围的浮动。例如，在交易资料比较丰富时，取u3=半年；在交易案例比较少的情况下，取u3=2年。u4取值也可在一定范围内浮动，例如若u4=2级时，符合条件的案例较少，则可取u4=1级或3级。按T1筛选得到的交易实例可以保证可比性，为了进一步提高所选案例与估价对象的可比性，估价人员根据具体情况可以进行二次筛选，即估价人员首先确定二次筛选因素（u1i，u2i，…un），然后按T2在一次筛选出来的案例中进行二次筛选，并确定所选案例与估价对象的吻合程度w及其大小排序，其中w是指二者属性异同的程度，例如，按T2筛选后，可比案例因素u21，u5，u6与估价对象对应因素相同，则w=3。W越大，所选案例与估价对象的可比性越强，据此选择最优可比案例。若没有满足要求的案例，则可根据具体情况适当放松筛选条件。如果满足条件的案例太多，则可按照更多、更细的因素进行筛选，直到满足要求为止。在按T1筛选完毕后，也可进行人工筛选，即估价人员直接查看一次筛选出案例的具体信息并确定所选案例。
    可比案例选择流程设计如图4所示。