制。所有招投标标书的编制、合同的草拟,均应合规合法、科学细致完整、严而不滞、盈而不褊;以我为本又具有可行性;避免马拉松谈判徒增时间成本;所有标书、合同一经成立均应进入“监管机制”系统,同时需注意合同约定的付款额度、付款时限与施工形象进度是否同步?各部协调配合、时限、顺序、制约是否平衡?均应有设置的总调度把控,达到真正意义上的事前控制投资成本。
3.图纸审核及合理化建议的选择。在招标过程中,应仔细审阅图纸,尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中,要仔细分析各投标单位的投标文件,防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议。优化设计方案。如在山水美地四组团的弱电工程招标中,投标单位就提出了非常好的优化方案,最终为项目节约了数百万元的投资。
4.采用工程量清单报价。在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式,工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。采用工程量清单的形式,对房地产开发商而言,首先,工程单价易与市场价进行竞争性比较,挤掉单价中的水分,堵住漏洞;其次,可控制因设计变更引起的工程价款的增加。
5.合同签署要严密。签订规范、细致、严密的合同文本,是房地产开发项目成本控制的又一重点。编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步,防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口,进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由,提出赶工申请,要求增加工程费用,如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素,明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款,就能有效地杜绝这类费用的增长;比如在设备安装预算中,由于不同的品牌型号价格出入很大,如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊,就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”,影响工程质量和寿命,损害开发商的信誉,造成不良后果。
6.建立招投标战略联盟。在项目开发中与之合作有着工程经验丰富、管理水准较高的承包商,利用群体项目开发的优势,与之建立长期的战略合作伙伴关系,才能维持项目的工程质量,减少管理及交易成本,实现双赢局面。
7.完善招投标监督考核体系。在招投标管理过程中,推行标准化招标文件,标的(或控制价)的制作要规范并要严格复核,建立项目招投标合同签订执行、工程结算等全过程监控联动机制,防范商业欺诈及商业贿赂,及时纠正和处理各种违规行为。
三、施工阶段
项目进行至施工阶段,即为房地产开发项目的承建阶段,在此项目施工过程中所发生的费用又称为建筑安装造价,在整个项目开发的成本中约占40%左右。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程,使项目按时投入使用。我认为主要控制以下三点。
1.加强监控,加强预算审查,特别要注重经济签证和工程变更管理。在项目建设过程中,工程变更的管理非常重要,工程管理人员和造价人员应密切配合,严格控制洽商变更的发生,但由于工程项目周期长、技术复杂等特点,项目在实施过程中不可避免会发生变更。对于大的洽商变更,必须事先做详细的技术经济分析,这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源,并就其对工程成本的影响做出评价,综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行,任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价,如合同中无此单价或因变更带来的变化,应按合同