的风险主要来自建筑物设计理念落后导致的实用性差、承包商建筑技术落后、施工管理不合格、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患,拖延工期造成成本增加、错失销售黄金期的风险。
2.4 租售管理阶段的风险
这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险。
3 房地产开发投资项目风险管理对策
3.1 建立风险管理的组织体系,设立专门风险管理部门
由于房地产市场环境日趋复杂,为了有效应对风险,企业需设立风险管理职能部门,以动态的眼光来看待风险和分析风险,将房地产投资开发全过程的各个阶段的工作和风险因素进行综合考虑,形成高效运转、有效制衡的监督约束机制。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产投资风险管理的组织保障。
3.2 编制项目的风险管理计划,加强项目风险计划管理
房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划安排,是房地产企业风险管理的目标、任务、程序、责任、措施等一系列内容的全面说明书。
房地产企业通过风险管理计划,建立整个企业各项风险管理工作的目标,确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责,协调企业各部门的风险管理工作,识别投资活动中可能存在的风险,明确风险防范与处理的方法及其选择使用,确定风险管理绩效评价标准,通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控,可以做到事前计划,事中监控,事后评价的系统性的管理。
3.3 建立风险管理的信息系统,形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础,因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、土地招牌挂信息、项目资料、市场供求情况等信息,进行及时、准确的分析报告,使决策层及时了解市场风险和机遇。二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度,为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报,及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况,通过信息共享,及时了解各项政策对市场未来走势的影响,市场供求关系变化,竞争项目销售策略及效果、消费者需求变化等情况,为项目开发经营决策提供依据,提高决策的前瞻性和科学性。
3.4 加强风险管理的系统培训,强化员工风险管理意识
企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训,可以提升员工的专业度,增强企业凝聚力,通过风险管理教育,使他们了解所面临的各种风险,掌握风险防范和处理风险的方法,强化风险意识,从而提升整个企业抗风险的能力。
3.5 采取投资分散策略和联合策略,分化和降低风险
投资区域分散:房地产市场具有很强的区域性特点,由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同,对房地产投资收益的影响也各不相同,房地产投资分散于不同的区域,就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响,达到降低风险的目的。
投资种类分散:不同类型的房地产投资的风险大小不同,获得的收益也不同,在房地产投资种类上分散,可以降低房地产企业的整体风险。
投资时间分散:是确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。
联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资,利益共享、风险共担,发挥各自的优势,从而降低独自经营项目的风险。
综上所述,房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险,开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理,设
立专门的风险管理机构,制定风险管理计划,明确风险管理目标,明确各部门风险管理人员的责、权、利,通过有效的信息共享,加强各部门协调,采用各种风险防范的措施,主动性的控制风险,增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力,保障企业的可持续发展。
参考文献
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2009.
[2]李珊珊.浅析房地产开发项目的风险与管理[J].中国科技信息,2008,(11):7275.
[3]盖伦?E.格里尔著.龙胜平,张锷,梁超群译.房地产投资决策分析[M].上海:上海人民出版社,2005.
[4]赵世强.房地产开发风险管理[M].北京:中国建材工业出版社,2003.