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房地产开发项目的计划管理

2012/8/27 16:21:44 |  7828次阅读 |  来源:网友转载   【已有0条评论】发表评论

观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注重分析市场的交易情况,包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系,想得到一幅有关房地产的完整图像。

房地产市场的研究,必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析,如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话,那么,无论是房地产的投资者还是市场分析专家,都必须亲临现场获取第一手资料,有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论,就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者,这些使用者的态度和要求如何,总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略,确定建筑设计都具有指导作用。

4、获取市场信息的方法

   21世纪的房地产市场面临着多种机遇和挑战,房地产开发商已不像过去盲目的投资,靠“短线”定位,而是要通过市场竞争定位。在推动房地产市场健康有序的发展过程中,城市规划起着重大的制约和引导作用,在房地产市场中要实行理性化管理、理性化经营、理性化决策,就必须通过现代化信息系统深入了解城市规划,深入了解房地产市场。

   房地产市场的研究,有助于政府的宏观调控和抑制投机,目前各种类型的物业有一定数量的闲置,这属于正常状况,人们也希望有闲置的物业,这样可以有周转的余地。这也是房地产市场的特性之一。同时,房地产价格的变动也是很重要的,投资者必须把自己的一只手时刻搭在市场的脉搏上,并通过与房地产租售代理,房地产咨询机构的交流与接触,获得比较全面的市场信息,从而把握市场的变化,把握市场的价格,这只是获得市场信息的一个方面。

随着我国房地产业的迅速发展,一个与房地产投资经营有关的信息产业和服务业为主的网络经济日益发展壮大。作为一种崭新的科学技术,作为一种崭新的经济形态,他将信息技术和电子商务有机地结合起来,创造了以因特网为基础的市场模式,人们可以通过网上了解房地产市场,了解每一个地区房地产的需求情况和价格,可以通过网上了解一个地区的人口、文化、教育、经济等因素的影响以及房地产的型式和质量。

因特网的广泛运用实现了信息的价值,全面地改变着人们的生产、生活和思维方式。在宏观上他是经济增长方式和经济结构的转变,在微观上则是新兴商业模式的涌现,为房地产开发商、房地产中介机构以及消费者提供了房地产服务的经营实体。

   对于不同的开发项目,市场研究的方式和内容就有很大的不同。如果是住宅开发,那么市场研究将包括与房地产代理机构、房管人员,特别是住户的沟通,以了解住宅的供求状况,价格水平和对现有住宅的满意程序。如果是购物中心开发项目,要充分考虑该项目所处的地区流动人口和常住人口的数量,购买力的水平以及该地区零售业的特殊需求。

5、市场调查的内容

  (1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。

  (2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。

  (3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。

  (4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。

(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。

6、可行性研究

在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、

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