企业，如果完全靠自身资金投入，也是做不了几个物流项目的。
但在美国普洛斯模式下，通过与金融的对接，做到了轻资产运营。据中信证券研究，普洛斯的收益主要来自三大业务部门：地产开发部门、地产运营部门和地产基金管理部门。
其中，地产基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，由普洛斯作为基金经理，管理基金及基金旗下的地产，从而获取基金管理费收入和基金分红收益。普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。
值得注意的是，基金管理部门的收入在主营业务收入中占了6%左右，但是贡献了14%左右的主营业务利润，是普洛斯盈利性最强的业务。
据悉，万科物流将引入美国黑石集团作为股东，正是看中对方在全球房地产领域的物业收购、资产管理能力。在引入黑石基金战略投资者之后，万科有望实现普洛斯式轻资产模式：即万科开发物流项目，由黑石收购，进行基金化运作，万科保留项目长期运营权，收取部分管理费用，并坐享基金分红，也即万科的“小股操盘”模式。
DTZ戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示，对于物流市场的新来者，考验其市场竞争能力最为重要的两个问题，是客户资源以及拿地能力，尤其是拿地能力。
他认为，物流地产运营商在和地方政府商谈拿地之时，应该和其他企业组成一个联合体，以其他企业项目的物流服务配套商的身份出现。这些联合企业可以在当地投资一些重要项目，投资的项目既能够为地方政府创造符合期望的税收收入，也可以有效使用物流地产运营商所提供的服务。
CRIC研究中心人士则指出，大型地产商在这方面有很大优势。物流地产属于工业地产的一类，土地来源于协议出让。企业能否取得优质的物流地块，很大程度上取决于政府对企业的认可度。以万科为例，万科较一般的中小房企明显具有优势，更受地方政府青睐。
其认为，在发展物流业务时，万科可加快建设服务于自身的分拨中心、集配中心和配送公司，反哺原来的主营业务住宅建造、社区服务、商业运营。在拥有全国化的物流基地网络后，万科再去用“互联网+”手段打造新兴商业模式，结合点更多，也更容易成功。